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限競房一周年:供應井噴 部分項目去化緩慢庫存積壓

作者:陸肖肖

來源:華夏時報

發布時間:2019-06-29 00:00:40

摘要:這一年北京市限競房的成交也不溫不火,隨著后續限競房項目的陸續增加,去化變得越來越難,各個項目的競爭壓力也更大。

限競房一周年:供應井噴 部分項目去化緩慢庫存積壓

華夏時報(www.kwqdyy.live)記者 陸肖肖 北京報道

自從去年6月份北京市場第一個限競房項目入市以來,已有一年的時間。這一年北京市限競房的成交也不溫不火,隨著后續限競房項目的陸續增加,去化變得越來越難,各個項目的競爭壓力也更大。

限競房成市場主流

進入2018年,限競房項目開始陸續入市,而今限競房已經成為北京樓市供應端不可忽視的中堅力量,但大眾期盼已久的限競房并沒有出現熱銷局面。

據諸葛找房數據研究中心統計,網簽數據顯示,2018年6月至2019年5月北京新房市場限競房總成交10333套,入市去化率約為31%。分區域看,大興、豐臺成交量領先,大興區成交套數3696套,豐臺區成交套數1768套,門頭溝、延慶成交套數墊底。各區域去化水平不同,豐臺限競房項目多數位于五環內,位置較好購房者關注度高,去化率在52%,表現優于其他區域;其次為昌平區去化率在48%;密云區由于碧桂園·瑯輝項目的帶動作用,去化率在43%。

成交量不高,和市場供應較大有關。據諸葛找房數據研究中心統計,截至2019年5月北京新房市場共有49個限競房項目取得預售證,累計供應房源3.3萬套,占北京商品住宅總供應的64%,限競房已經成為北京新房市場主要的供應產品。

在未來的市場上,還會陸續有大量限競房項目上市,且區域頗為集中。比如近期的豐臺青龍湖區域有首開·熙悅觀湖、熙悅湖著以及金地·大湖風華3個項目入市,順義后沙峪板塊,公園十七區、建邦·順頤府、中鐵·諾德閱墅將集中亮相。

為什么限競房整體遇冷,去化情況不大樂觀呢?58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《華夏時報》記者采訪時表示,限競房的價格優勢并不十分明顯,近兩年上市的項目拿地的時點大都在2016年末到2017年中,這個時段北京樓市熱度較高,房企普遍樂觀,造成土地成本相對較高而銷售價格較難有明顯下降空間;限競房整體的區位優勢不足,大都處于房山、大興等區域,在嚴格限購的條件下,有房票的人群選擇更為理性;限競房扎堆上市情況嚴重,產品的同質化現象也較為明顯,自然不利于整體去化。

諸葛找房數據研究中心分析師孫明英告訴《華夏時報》記者,限競房由于已經設定好了價格,不會出現房價大漲的現象,房價的預期是穩定的。另外限競房大量供應,購房者選擇增多,在目前房地產市場整體穩定的情況下,購房者不著急入手,有的一直在觀望。

銷售“冰火兩重天”

但限競房項目之間也有巨大的分化,有的項目受到瘋搶,而有的項目去化緩慢,甚至出現了“滯銷”。

據諸葛找房數據研究中心統計,密云區碧桂園·瑯輝項目以去化率95.83%位居第一;豐臺區電建地產·洺悅苑項目以95.40%的去化率緊隨其后;大興區瀛海府項目以92.68%的去化率位居第三,TOP3項目去化率均超90%。

尤其是去年6月9日開盤的瀛海府,作為北京第一個入市項目,當天熱銷的局面引起了極大關注。其置業顧問告訴《華夏時報》記者,開盤當天上午就被認購完畢,項目共有194套房源,有約700組客戶前來選房,搖號到200多組客戶的時候房子就賣完了,搶到就跟中獎一樣。

也有部分項目,限于自身硬件的局限,加上周圍競爭較大,銷售情況不容樂觀。比如房山區某限競房項目,開盤以來銷售情況一直不溫不火,有些房源甚至進行了折價銷售。

相對偏遠區域的房子,就沒那么幸運了。截至目前,北京遠郊區共入市8個限競房項目,密云區3個,平谷區2個,延慶區2個,懷柔1個,其中密云區碧桂園·瑯輝限競房項目去化率最高,其余項目去化情況不佳。

為什么限競房出現了冰火兩重天的銷售態勢呢?張波分析,區位是影響限競房熱度的首要原因,目前成交好的項目大都位于城市核心區域或熱點區域,但目前市場上絕大部分項目位于五環周邊,同時又集中上市,自然成交緩慢。

土地供應持續

2015年被北京房地產業內人士稱為“豪宅元年”,隨著土地價格的水漲船高,新房供應一度全面高端化。進入2016年,北京市政府決心扭轉地王和豪宅項目不斷涌現的局面,從2016年9月全國大范圍調控開始,北京的住宅土地供應,幾乎全都以“限房價、競地價”的形式推出,住宅需要以政府限定的價格出售,多數項目戶型需采用“90/70”設計,且購房者在取得房產證5年內,不得出售。

限競房對于北京新房市場的影響是巨大的,張波表示,限競房嚴格執行的90/70政策,使得供應結構更向剛需或首次置業傾斜,是從供應結構配比進行的優化和調節,這一政策從總體供求的方向上來看是符合國內需求的。價格的限定也有利于控制北京地區房價,穩定預期。

2017-2018年,限競房用地已經成為北京住宅用地供應的主流。據諸葛找房數據研究中心統計,2017年北京成交限競房用地44宗,成交規劃建筑面積646萬平米,限競房用地占整體住宅用地的比例為67%;2018年北京成交限競房用地41宗,成交規劃建筑面積497萬平米,限競房用地占整體住宅用地的比例達到80%。

北京市場過去2年限競房用地供應高峰逐漸開始反映到住宅房源數量上,預計今年還將有大量限競房上市。從未入市地塊看,大興區、順義區、房山區未來待入市項目較多,區域還將有較大供應。

未來限競房市場將會如何?張波預測,2019年限競房“小年”預計還將延續,一方面2018年至今大部分項目去化不佳導致大量限競房待售面積明顯增加,另一方面2019年是保障性住房的供應“大年”。2019年限競房除了產品同質化所導致的同類項目之間競爭外,還將面臨眾多共有產權房入市對其形成的客源爭奪。 孫明英卻相對樂觀,“隨著競爭的加劇,去化有明顯困難的項目也會采取價格調整或其他優惠購房政策來加速住宅銷售,未來限競房的市場成交還是有望慢慢轉好。”

責任編輯:袁曉瀾 主編:王冰凝

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