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提速擴張 浙江小房企宋都股份債務規模攀升 ?

作者:李貝貝

來源:華夏時報

發布時間:2019-06-29 00:01:56

摘要:憑借近期在土地市場上的積極表現,杭州小房企宋都股份引起了市場關注。

提速擴張 浙江小房企宋都股份債務規模攀升 ?

華夏時報(www.kwqdyy.live)記者 李貝貝 上海報道

今年以來,杭州小房企宋都基業投資股份有限公司(宋都股份,600077.SH)通過公開拿地、股權合作、增資子公司、新設公司等多種方式增加對房地產業務的投入,表現出對規模的渴求。但在提速擴張的同時,宋都股份的債務規模也出現了連續攀升。年報顯示,公司2016-2018年的負債總額分別為57.68億、137.35億和194.08億。

“宋都股份在行業中突然發力的原因,主要還是因為受到生存壓力。”經濟學家宋清輝解釋說,隨著行業集中度的進一步提高,綜合實力強、核心競爭力明顯的頭部房企優勢將更加明顯,中小房企拿地難、發展難的局面會加劇。在這樣的情況下,當前不少房企正常經營都成難題,再不發力可能只有死路一條。與此同時,宋清輝也直言,宋都股份的規模并不大,其大手筆的投資勢必會對企業造成一定的資金壓力。

上半年投資超過百億

憑借近期在土地市場上的積極表現,杭州小房企宋都股份引起了市場關注。《華夏時報》記者根據其發布的上市公司公告統計,從5月10日于年內首次拿地開始,截至6月24日,宋都股份已拿下6幅地塊。

6月5日,在南京開年以來的最大一場土拍中,經過120輪競價,宋都股份擊敗招商、金地、保利、中海等近20家品牌房企奪得南京板橋G18地塊,總價32.3億元,溢價率47%。加上自持租賃住房面積3000平方米,該幅地塊的樓板價達到了最高限價15453元/平方米,刷新了此前由四川藍光保持的板橋地塊單價最高記錄(NO.2015G70地塊,樓面價為10689元/平方米)。

這之后,宋都股份又分別在6月10日及6月12日以總價約1.12億元、3.93億元競得浙江舟山一宗住宅地塊及一宗商住地塊。而在此前的5月份,宋都股份早已收獲頗豐:5月10日,宋都股份年內首次拿地,就以總價6.62億元競得舟山市新城LC-13-03-26地塊。其后,宋都股份又在5月22日以2.8億元競得桐廬縣一宗商住用地,以及在5月24日以2.65億元拿下位于寧波的浙江醫藥高等專科學校片區GJ01-06、07、09地塊,樓面價3070元/平方米,溢價率高達18.1%。

值得注意的是,除了頻繁在公開市場拿地之外,宋都股份還采取了多種方式以增加對房地產業務的投入。

自今年3月以來,宋都股份先后注冊、增資了多家子公司以開展房地產項目的投資活動、開發經營等。例如,4月24日,宋都股份向全資子公司杭州永都房地產開發有限公司增資7億元,用于提高子公司的市場競爭力;6月1日,宋都股份宣布投資10.8億元新設全資子公司舟山海郡企業管理有限公司、舟山盛都技術咨詢有限公司,稱“用于提升在舟山地區的發展、競爭能力”等。此外,宋都股份還在4月1日發布公告稱,2019年度將向5家公司參股公司提供共計不超過人民幣20億元的財務資助,旨在為支持公司參股公司的房地產業務發展,滿足其房地產經營的資金需求。

與此同時,宋都股份也加強了與同行之間的合作:5月28日,公司宣布將投資23.28億元與禹洲地產合作開發杭州祥符東單元GS0804-R21-02地塊,并獲得項目公司一半的股權。而在公司內部,官網顯示,今年4月2日,宋都股份效仿大型房企推出了“事業合伙人項目跟投管理辦法”,要求該辦法發布之日起獲取的新項目一律實施跟投激勵。

奮起直追

記者不完全統計,截至6月24日,宋都股份在房地產業務上的投資總額已有101.55億元,而2019年公司股東大會授權給管理層的對外投資總額為“不超過300億元”,意味著宋都股份在接下來的市場上還有相當大的空間。

官網顯示,宋都股份旗下的地產集團創立于1984年,是杭州最早“老十八家”知名專業房地產開發企業之一。不過,其“起了大早,趕了晚集”,過去多年發展較為緩慢,直至近年才有所轉機。

在2016年年報中,宋都股份表示要秉承年初制訂的以利潤觀為導向、延續去庫存、高周轉的基調。2017年報亦強調2017年公司經營策略繼續注重“高周轉”,明確“以財務為導向、以運營為抓手、以營銷為引領”的經營模式。從這一年開始,宋都股份的拿地力度也明顯增大,年內共拿下了16宗地塊。而此前的2015年、2016年,公司的新增地塊分別為0及5塊。

積極的舉措令宋都股份的業績有了起色:2017年起,宋都股份的銷售規模也出現了較快增長。2015-2017年,宋都股份的銷售金額分別為51億元、55.81億元、70.2億元。2018年,公司房地產銷售金額約101.40億元人民幣,首次突破百億元規模。

沉寂多年,這家小型房企為何突然發力堅持走高周轉之路?此前是否因為踏錯節點錯失房地產發展機會?新增投資已經趕上去年銷售額,是否存在資金方面的壓力?為此,記者多次致電公司總機及投資部電話,均無人接聽,發送給董秘的采訪提綱亦未收到回復。

有業內人士分析,這主要是因為生存環境的殘酷,令宋都股份無法繼續安于現狀。

“宋都股份在行業突然發力的原因,主要還是因為受到生存壓力。當前,不少房企正常經營都成難題,再不發力可能只有死路一條。”宋清輝向記者表示,我國房地產市場持續下行,整體來看,中小房企生存空間不容樂觀,在未來劇烈的市場調整下,一些實力較弱的中小房企可能被市場淘汰出局。未來,房地產行業依然會延續強者恒強局面,留給中小房企的生存空間已經不大了。

財經評論員嚴躍進也認為,宋都股份所在的杭州市場等,近年具有較好的市場機會,比如杭州企業,類似企業在投資上有市場的信心,通過投資成本可控。而從企業發展的層面來看,在集中程度越來越高的房地產行業,如果不發力中小企業后續的發展會受到限制,近年宋都股份的資金面已經有所改善,希望把規模做大是正常的。

不容忽視的是,在提速的同時,宋都股份的債務規模也在飆升。根據年報數據,2016-2018年的負債總額分別為57.68億元、137.35億元、194.08億元。但2019年第一季度實現營業收入為2.48億元,比上年同期減少50.51%。歸屬于上市公司股東的凈利潤為-1078.3萬元,同比減少156.76%。

“宋都股份肯定是有資金壓力的。”嚴躍進直言,如果盲目拿地,拿到的土地沒有及時消化,這會對企業帶來一定的沖擊。宋清輝也坦言,“宋都股份規模并不大,其大手筆的投資勢必會對企業造成一定的資金壓力。”

平安證券研報評析宋都股份2018年年報時指出,宋都股份業績已經走出前期低谷。不過,平安證券研報亦坦言,對于宋都股份的發展而言,依然存在不少風險。例如,市場供求關系對房地產業影響巨大、一線熱點城市和三四線城市分化嚴重,對于不同市場的監測和把握以及出現風險時的產品結構調整、營銷策略調整等提出更高要求;此外,也有樓市大幅調整帶來資產減值及業績不及預期的風險等。

對于宋都股份未來的發展方向,宋清輝建議,轉型是生存之下的唯一辦法,不轉型就可能會“死亡”。 嚴躍進則提出,中小房企如果想要繼續發展,關鍵就是要控制成本,不盲目到大城市拿地,但是可以到大城市稍微郊區一點的、甚至更偏遠的地方拿,這種地方的土地成本不高,且受大城市的房價上漲需求外溢,往往在這個項目的去化其實也還是不錯的,這種樓盤的性價比比較高,投資的性價比是比較高的。

責任編輯:袁曉瀾 主編:王冰凝

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