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陜西新桃花源山莊局中局:危房聯改陷阱與十年虛高放貸暗影

作者:劉敏

來源:華夏時報

發布時間:2019-07-19 16:07:34

摘要:停業多年的新桃花源甚至在5年前就被鑒定為危房,被建議拆除重建。這個危房改造項目,遂成為新桃花源旅游經貿實業有限公司資金危局中的一顆圈錢棋子,也揭開一段長達十年的銀企“雙簧”。

陜西新桃花源山莊局中局:危房聯改陷阱與十年虛高放貸暗影

華夏時報(www.kwqdyy.live)記者 劉敏 西安報道

西安未央區草灘鎮,曾是上世紀90年代非常火爆的度假區,形形色色的休閑山莊、度假村和農家樂林立,其中堪稱“名片”的當屬新桃花源休閑山莊(下稱“新桃花源”)和東晉桃園度假山莊,當時這兩家“兄弟單位”同歸新桃花源旅游經貿實業有限公司旗下,均由關中民俗風格的屋舍群構成。

隨著草灘成為生態開發區,西安高鐵北客站在此處建成使用,環境變遷下風尚流變,草灘在多年前就淡出了度假休閑人群的視線,新桃花源與東晉桃園兩家也日漸衰敗。停業多年的新桃花源甚至在5年前就被鑒定為危房,被建議拆除重建。這個危房改造項目,遂成為新桃花源旅游經貿實業有限公司資金危局中的一顆圈錢棋子,也揭開一段長達十年的銀企“雙簧”。

新桃花源興衰

陜西新桃花源旅游經貿實業有限公司(下稱“新桃花源公司”)成立于1997年,實控人陳景民亦曾風云一時,先后擔任西安市人大代表,西安市政協委員,陜西省人大代表,還被評為西安市勞動模范。早年間的新桃花源經貿實業被宣稱為一家集房地產開發、餐飲、旅游為一體的大型綜合性企業,旗下擁有“東晉桃源”、“新桃花源休閑山莊”及“文豪雜糧食府”、“新文豪食宅”、“時尚文豪”等系列餐飲品牌,分店一度開到了北京、上海。

2004年,陜西新桃花源文化旅游股份有限公司更名為NTHY(陜西)文化旅游有限公司,后者類型為中外合資股份有限公司,名下資產為新桃花源山莊,主要包括約90畝土地及地面房屋。這種操作顯然是為海外上市圈錢而謀劃,但最終未果。后在2016年,NTHY(陜西)文化旅游有限公司又將名稱改回陜西新桃花源文化旅游股份有限公司。

新桃花源經貿實業算是西安當地文旅融合的先驅,旗下系列餐飲店主打文化與民俗飲食的深度結合,文人墨客成為食府常客,也讓這個餐飲品牌一度風行。休閑山莊則以關中四合院式的民俗建筑為特色,莊內遍布石磨盤、水磨房、莊稼地、拴馬樁、大樹、池塘、菜棚、花圃、鴨群、豬圈等,其特色房舍結合鄉村風情的路線在二十多年前也曾令人耳目一新。

但一度的興隆卻掩蓋不住企業缺乏創新,不愿推陳出新的短板。社會環境快速變化,新桃花源各版塊經營仍一成不變。以其餐飲食府為例,2012年之后,各大中高端餐廳紛紛適應形勢調整價格體系以求生存,新桃花源旗下的文豪雜糧食府卻仍然堅守其588元一碗的“鮑魚拌面”為招牌,立刻就遭遇閉店潮,各個分店注銷的注銷,關門的關門,至今已數年無一家正常營業。僅存的一家桃園路分店雖然門頭還在,但店內也早已清空。休閑山莊的境遇也大同小異。

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這讓陜西新桃花源的第二個十年只能靠不斷從銀行貸款,以借新還舊的方式來維持,近5年來,隨著銀行追貸力度的加大,又將其推向各類民間借貸和欠賬不還的地帶。公開司法信息顯示,從2015年11月到現在,新桃花源經貿實業有近30起訴訟被各級法院列入執行名單,其執行標的合計4個多億,這些案件幾乎都面臨無法執行的局面。

2019年2月,西安市中級人民法院公布消息稱,陜西新桃花源旅游經貿實業有限公司因未履行判決義務,涉及西安中院正在執行的案件10起,合計約2.44億。其中涉及農民工工資的工程款案件兩起,金額分別是3800萬元和1.35億元。后經法院給其新找來的合作方做工作,最終才由合作方給付了全部欠款。

一蹶不振之下,二十年前曾紅火一時的西安文旅融合先驅早已成為先烈,所有的正常經營已擱淺多年。天眼查數據顯示,近5年來,新桃花源旅游經貿實業及其關聯公司舉措最多的事情就是頻繁變更企業的股權、股東、法人、企業名稱,或者新注冊公司。一個個企圖套錢的局就此誕生。

危房融資圈套

2014年3月,西安市房屋安全鑒定服務中心受委托對“新桃花源休閑山莊”的房屋質量做了一次全面檢測鑒定。報告顯示,山莊共占地近90畝,分為客房部與別墅區,建造年代為1995年,結構形式為磚混。

鑒定結果稱,山莊所有房屋砌筑磚強度均不滿足設計要求和抗震鑒定標準的要求,顯著影響整體承載。結合《陜西省城市房屋使用安全管理條例》相關規定,西安市房屋安全鑒定服務中心建議應對所有房屋加固補強,以確保房屋的用住安全,防止意外發生。考慮到實施加固技術的難度大、費用高,加固后房屋的使用功能將受到一定限制,該中心建議應對房屋進行拆除重建。

2014年8月22日,在西安市發展和改革委員會備案,發改委出具市發改審發(2014)606號危房建設項目備案確認通知書。立項之后,新桃花源方面便以此為依托開始招商引資尋求聯合改造的合作方。一年后,終于尋得一家名為咸陽留園房地產開發有限公司(下稱“咸陽留園”)的企業入伙。

2015年11月19日,咸陽留園與陜西新桃花源文化旅游股份有限公司(下稱“新桃花源股份公司”,由陳景民實際控制)簽訂聯合改造危房項目合同并約定:雙方擬聯合改造新桃花源股份公司名下的位于西安市未央區草灘鎮東風路1號“新桃花源休閑山莊”兩宗危房項目土地,新桃花源股份公司以89.86畝土地作為投資,咸陽留園支付8000萬元人民幣,來購買45.83畝土地使用權,并占51%土地產權進行聯合危房改造。

雙方還約定合同簽訂后,新桃花源股份公司將兩塊土地使用權證交與咸陽留園,四日內咸陽留園支付人民幣6000萬元整,作為項目聯合改造土地款。新桃花源將規劃、施工建設等相關手續辦理完畢,批準之日起七日內,乙方付清2000萬元余款。工程力爭在2016年3月開工,項目建設完成后,雙方據實結算,也按各占比例承擔盈虧責任。

之后,咸陽留園如約支付了6000萬前期款項,便等待新桃花源方面依約辦理規劃、施工建設等手續。為了趕時間,2016年春節后咸陽留園還組建了項目部以隨時跟進。但項目改造建設所需的手續新桃花源一直未能辦理下來。三年半過去,聯合開發早已成為泡影,6000萬投資至今仍在新桃花源處。

因持續催問無果,咸陽留園無奈于2017年初起訴,隨著相關證據的浮出水面,這才明白自己落入了圈錢陷阱。而這個陷阱同時也揭開了一個帶有鮮明勾結色彩的銀企“雙簧”。

虛高估值的危房抵押

本報記者獲得的相關資料顯示,位于東風路1號的桃花源休閑山莊,地塊的證書分為兩宗,其中別墅區面積為40畝,客房區約50畝,兩塊區域均已荒廢多年。

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2009年陜西文豪雜糧食府有限責任公司(下稱“文豪雜糧食府”)作為借款人、NTHY(陜西)文化旅游有限公司作為擔保人與西安銀行新城支行共同簽訂《借款合同》《抵押合同》,用新桃花源山莊的兩宗土地及地面建筑物擔保抵押,從西安銀行獲得貸款共計2.9億元(至今未還款)。

其中編號為“西商銀(新)借字(2009)035號”的合同顯示:借款金額為5000萬元,借款期限為2009年12月30日至2014年12月29日,借款利率為月息4.8‰,借款種類為重組貸款,用途載明為借新還舊。與之對應的抵押物為新桃花源山莊40畝別墅區上的十套房屋,此處也正是聯合改造合同中約定轉讓給咸陽留園的部分。

這筆5000萬元的貸款于2014年12月29日到期后并未償還,而是連續4次簽訂《借款合同補充協議》、《貸款展期協議》,延展借款期限長達5年,延期至2019年12月27日。期間相當反常的是,作為貸款抵押物的房屋早已廢棄多年,于2014年初又被西安市房屋安全鑒定服務中心檢測鑒定為危房并建議全部拆除重建,可這些清晰事實絲毫未引起警惕,在長達十年時間里,這些危房一直作為抵押物讓貸款得以延續。

該筆貸款協議中,還清楚載明借款種類為“重組貸款”。根據《貸款重組管理辦法》第二十四條,重組貸款到期后不得展期;第二十五條,重組貸款重新逾期、欠息、或出現其他重大風險預警信號的,要調低風險分類級別,并根據情況及時采取催收、保全、訴訟等行動。

值得注意的是,西安市商業銀行股份有限公司2008年公布的年度報告顯示,由陳景民實際控制的陜西新桃花源旅游經貿有限責任公司及其關聯公司陜西新桃花源文化旅游股份有限公司當時共同持有西安銀行股份7.5%,是該行重要股東之一。陳景民亦是文豪雜糧食府的實控人。《商業銀行法》第十四條規定,商業銀行不得向關系人發放信用貸款;向關系人發放擔保貸款的條件不得優于其他借款人同類貸款的條件。

但該筆貸款不僅順利發放,而且在5年后,于2014年底第一次到期時,作為借款方的文豪雜糧食府已經關店的關店,半停業的半停業,作為抵押物的房屋也被鑒定為危房,這些足以構成重大風險預警信號都被視而不見,對貸款不僅沒有出現“催收、保全、訴訟等行動”,反而是接連4次延續5年。

桃花源的局中局

相關資料顯示,新桃花源休閑山莊別墅區40畝土地之上的房屋僅6千余平米(不到10畝),剩余均為空地。2015年的資料照片顯示,當時這篇區域雜草叢生,荒涼破敗,建筑均無門窗也無人居住。

7月12日,記者來到西安未央區草灘鎮東風路,看到新桃花源休閑山莊別墅區兩排危房均被出租。院門口的二房東稱自己是在大約兩年前從陳景民手中低價租得,簡單對院內進行修整并鋪了水泥地面后,又分別零租給一些石材加工廠商。“石材商進來沒多久,也就一年光景”,看門人稱。

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另外一排房屋被租給了一家渣土清運公司,部分房屋被改造用來辦公住宿,大片空地經過除草、地面硬化后作為渣土車的停車場使用。“租到這里也就大約兩年吧”,此處工作人員稱。

該別墅區內還有一處獨棟二樓,門口掛著養老院的牌子。工作人員稱他們原本在西安浐灞生態區,后來由于拆遷被安置到此處過度。“應該是我們原先所在街道辦或者相關的啥部門找到桃花源,圖便宜租下了這些舊房,然后用來安置我們,到現在也有兩年多了”,該工作人員稱。

相關查封裁定顯示,咸陽留園在2017年初起訴時對新桃花源山莊兩宗土地做了訴前保全,目前此處仍處于查封狀態。不過,新桃花源方面依然將這些危房出租了出去,此舉讓早先的聯合開發合同約定更顯蒼白。

不僅蒼白,還有頗具諷刺的現象發生在馬路對面的客房區。在新桃花源山莊客房區,現場一片塵土飛揚的施工忙碌狀,院內一棟棟民俗屋舍正在被清空,僅留下光禿禿的磚混房屋。在項目部,記者了解到施工單位從今年5月已經進駐,“我們只負責對房屋重新裝修,另外再新建一個門頭”,一位工人稱。

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咸陽留園則表示對此均不知情。“我們在2016年還有兩個好項目,一個在涇陽縣城,另一個是在西安未央湖附近,兩個項目任何一個現在都能實現上億元利潤,可6000萬投資款被陳景民占用了三年多,不僅影響了公司的發展還得負擔沉重的融資成本,真是毫無誠信”,咸陽留園負責人稱。

咸陽留園的遭遇并非孤例,被新桃花源做局的還大有人在。相關司法文書顯示了另一個與咸陽留園同出一轍的案例。2017年3月17日,浙江眾人公司與新桃花源公司(即新桃花源經貿實業)、陳景民、麥穗公司等簽訂《協議書》,就眾人公司收購新桃源公司持有的麥穗公司100%股權達成一致,約定眾人公司向新桃花源公司支付該協議項下定金7000萬元,新桃花源公司、麥穗公司保證其名下核心資產兩宗土地使用權及地上房產除在秦農銀行約1.6億元的貸款設立抵押外,再無其他抵押、查封等權利受限情形。該協議同時約定麥穗公司就新桃花源公司合同義務承擔連帶保證責任,陳景民以其持有新桃花源公司34%股權對新桃花源公司的合同義務承擔擔保責任。締約當日,眾人公司即依約向新桃花源公司支付定金7000萬元。

上述7000萬定金支付后,眾人公司了解到新桃花源公司在協議簽訂之前,已將協議涉及的兩宗土地上房產為其關聯公司向銀行借款3.2億元提供了抵押擔保。而且,新桃花源公司還存在多起被法院強制執行、財產受控案件。新桃花源公司在簽約之前隱瞞了上述情況,明顯違背了誠信原則,且與《協議書》約定不符,構成違約。為此,眾人公司于2017年4月21日向新桃花源公司致函,要求其解決上述財產存在擔保、被強制執行等事宜。然而,新桃花源公司不僅未解決上述財產擔保、強制執行等事宜,反而于2017年5月2日向眾人公司發出解除《協議書》通知,要求解除合同。

據調查,事實上新桃花源現存的數億爛賬只是冰山一角,數額更為龐大的銀行貸款目前均處在桃花源的資金危局當中,對于后續事態走向本報也將持續關注。

責任編輯:史博超 主編:蔣宏晨

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